房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制_关键点控制

来源:公文书信 发布时间:2019-08-13 05:13:22 点击:

  设计阶段是影响建筑工程造价和品质最重要的环节,房地产企业在设计阶段的控制有别于设计院的设计任务控制工作,通过在设计阶段管理过程中对设计关键点的有效预控,可以提高房地产企业各专业工程技术管理人员对设计质量的监控能力,同时也为成本控制和下一阶段的规划报建、施工创造了良好的条件。
  一、设计阶段管理流程控制
  (一)方案设计阶段
  设计招投标是建筑工程方案设计阶段首要步骤。意向设计单位通过现场踏勘场地植被、标高、地质状况、环境优劣势、环境评估报告后提供基本的方案文本,甲方适时组织召开设计评审会,通过对设计单位的方案陈述和设计项目组成员的选择、配合态度、技术实力等进行优劣比较,意向性确定施工图审查单位以便介入报规和施工图审查技术咨询工作,同时了解各项报批、报建手续的最新规定,重点关注人防报建、节能审批及进行技术创新研究及材料调研,展开部品策划、标准构配件产品设计准备工作。
  (二)初步设计及施工图设计阶段
  在初步设计及施工图设计阶段,通过方案设计成果编制建安成本概算、通过对技术指标准确核算编制成本目标,如地下室和主楼分别的钢筋单方用量、混凝土、模板单方用量,砌体和抹灰的含量等确定项目概算和限额设计标准。同时,与各技术审批部门保持密切联系,及时沟通确保各项审批顺利通过,最后在设计单位提交施工图后完成工程部的现场材料定板工作。
  (三)施工过程配合阶段
  在项目施工实施过程中,通过图纸会审解决设计图纸的遗漏、错误之处。跟踪现场随时检查发现问题、解决问题,对变更的项目和原因分类明晰,对变更成本进行预估,完善设计变更和签证程序。重点加强对成本和质量、进度影响大的分项或单项工程,如土石方工程尽可能保证在场地内传、平衡,桩基工程做好技术经济综合分析;选择适合场地特征和符合设计承载力的桩型;空调、消防等设备专业要做好深化设计、设备选型;景观工程要充分考虑硬景、软景的材料选型工作。
  二、设计管理技术环节控制要点
  (一)总图
  通过对建筑的总平面图、竖向设计图、消防总平面图进行复核,需满足消防设计和利于景观设计路线经济合理的要求,消防间距与消防登高面、消防车道穿过建筑物或构筑物时净宽度及上空净高度、回车场等要满足结构、设备、景观专业的要求。总图主标高控制清晰,与周边道路关系如标高、转弯半径等明确统一,充分考虑垃圾收集中转站位置、物业管理用房是否合理预留,并考虑首期交付使用时应有的配套设施建设。人防及地下室布置要经济合理,充分研究停车位及停车方式与成本、市场的关系;协调排水坡度应与景观设计统一、协调室外管线综合与景观、消防设计的关系;审查绿化种植与管线的冲突、审查室内外标高包括架空层地面标高、审查住宅入口设置的合理性。
  1.景观总平面图
  重要景观建筑、水景与设备管线如室外电缆沟形成冲突时,结构、设备专业要认真复核、修正其位置和标高。雨污水要分流,建筑物四周要收集雨水集中排放;为利于排水,室外地面标高不应与架空层、大堂标高重合。对一些运用中水处理的小区,严禁生活用水与中水管道相连接。
  2.总体管线综合图
  审查设备机房、各类管线、检修井、排风井、消火栓位置与消防通道、主要活动空间、入户通道、私家花园、主要景观节点是否与建筑、景观冲突;核对地下室顶板预留结构洞口位置,覆土深度是否经济、是否满足管道埋深及坡度要求;发电机房的设置要充分考虑不对住户产生任何影响,储油间要按照消防验收的要求进行设计和安装。
  送排风口的设置不得破坏建筑立面效果,其工作运行过程中要满足环境要求,不得对住户、行人及环境有任何影响。室外给排水专业应对给排水接入点进行确认,室外给水专业的阀门井设置合理,排水管网的起点标高、坡度要合理;弱电机房在小区中的排布是否合理,是否能满足小区整体合理、经济布线;室外电缆沟、地下室电力干线桥架是否能满足最合理、经济的布线要求;景观设计要和各专业按照规范要求共同沟通协调小区的综合管线设计图,避免管线走向相互矛盾。
  3.结构图
  通过计算复核地下室覆土荷载的正确取值,研究正负零结构板面标高关系,地下室侧壁,预留洞口位置、建筑、设备尺寸核对等对结构总图进行全方位的诊断。
  (二)建筑单体
  1.建筑
  主要是核心筒、楼梯等公共空间是否符合消防规范要求:如防火门设置,窗洞之间的水平距离、上下距离,前室开窗面积、消防楼梯间开窗面积,楼梯休息平台及梯段净宽、净高,设备管线对其影响;层高变化处楼梯的变化对结构、设备专业的影响,电梯井道及机房设备,消火栓及消防水管、弱电系统的设置位置对楼道美观的影响,走道的长度及净宽,主要通道、入口使用要考虑美观:雨篷设置、门禁设置、报警系统等,注意核对地下车库层高、净高,车道坡度是否合理,车位布置是否经济、屋面排水是否合理、屋面管线是否冲突等都是对单体建筑图的基本要求。
  2.结构
  着重看地下室顶板梁板布置的经济性比较,车库顶板梁的布置净高是否满足建筑、设备专业的要求,楼梯、坡道梁设计注意净高,外墙节点、集水坑,排水沟与建筑专业复核;无梁空心楼盖的芯模布置,人防地下室的顶板厚度也都是要关注的结构重点。
  3.设备
  建筑、结构层高、净高要求对设备管线的影响,各类机房位置及开门方向是否影响车位布置,消火栓等设备是否影响车位布置,物业清洁用龙头位置,电缆桥架布置、标高,消火栓的布置应保证消防立管尽可能暗装,消防分区连接管应与建筑专业沟通合理布置,应在每层考虑物业管理清扫龙头和地漏布置,应在每个独立商铺设给排水点,地下车库每隔40米设一冲洗地面龙头,所有给排水管穿墙,楼板应加套管,图纸上要注明最大日用给水量及排水量、消防用水量(最好有用水量计算列表)。地下室、公共大堂等应急照明回路的排布,必须合理均布,在末端切换,不能采用在前端整体切换的模式;疏散诱导标志方向是否与消防疏散方向一致;电气设备机房的排布,成型后的设备吊装口、疏散通道条件要与建筑专业确认,观光电梯井道设通风系统还要与结构专业核对清楚。   (三)户内
  1.建筑
  考虑厨卫布置、生活阳台布置,燃气管走向,热水管走向,卫生间管井、设备位置:如立管、排气扇洞口等等,门的宽度及门垛说明,设备(可视对讲、强弱电箱)位置考虑使用、美观、二次装修墙体可变等因素,建筑平面与结构梁布置图、设备图纸是否一致:空调主机、室外机布置、家具布置与预留电位相对应。
  2.结构
  竖向墙、柱的布置注意与建筑门、窗洞口核对,住宅布置注意尽可能不露梁,注意住宅内的梁高,注意核对厨、卫、阳台等的降板深度,楼板、墙体预留洞及后浇板,电梯井道尺寸、预留层门按钮位置等。
  3.设备
  由空调专业统一进行空调室内外机、冷媒管、冷凝水管的布置及将预埋套管位置标识在空调连线图上;避免排水管道穿过空调室外机位板时与其冲突,为便于安装及维修,空调室外机搁板的位置及大小、空调预留管预留洞要充分设计。空调室外机安放在平台上时错开相向空调室外机组的位置也是要注意的重点,还应划出单独区域,避免空调风不吹向平台的使用空间。空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米,并减少内外墙面暴露空调管。空调冷凝水管埋设位置应考虑长期使用等因素。厨房、阳台各专业设备及管道综合布置图纸与建筑施工图同步完成。洗衣机专用地漏是洗衣机位置设计时的必备条件,防臭地漏要求设置在客厅阳台上,存水弯不可以加装;住户楼板不得穿给排水、燃气等设施设备管线。
  三、注重设计关键点价值提升对成本和品质的影响
  设计阶段的各种规划指标、使用的材料档次、各种风险因素包括预测不足不全面等情况时有发生并且对造价影响巨大,所以要对设计阶段的价值进行准确分析,尽可能保证项目成本目标的顺利实现。
  对成本占到整个建安成本的75%左右的重点价值区域必须进行重点控制与提升。按照档次和使用范围重点关注的对象包括外墙开窗率、门窗选型、阳台防护栏杆,外立面涂料或油漆、外立面铝合金空调格栅等的选用、选材。钢筋、混凝土工程要做好使用指标限额,不得突破;另外对可控性较好的项目如入户门品牌选型、墙地砖铺贴材料、硬景(含景观小品)、人防设备安装工程、电梯前室装修、楼梯走道、智能化等对造价影响敏感度低的项目需要重点关注。供配电、桩基础对成本影响大,但设计阶段可控性低,控制程度一般就可以了;对功能性投入可提升空间非常小的项目如信报箱、道路刷黑、室外给水、排水工程、防水、消防、电梯安装工程等配置水平已经达到基本合理,可对其给出适度、合理的成本控制范围和措施。
  设计阶段管理过程是一项贯穿项目建设全过程的系统工程,只有按照技术、经济性的原则,结合项目自身特点和房地产企业的开发、设计、施工、成本控制目标,加强设计管理队伍的建设,有效抓住关键点的预控和管理,才能不断提升项目的运营能力和竞争力。
  李求军/责任编辑

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